Anche oggi continua il nostro ciclo di interviste a tema ‘classi energetiche’ alle principali agenzie immobiliari italiane ed è la volta di RE/MAX, con il suo CEO e Founder Dario Castiglia che ha risposto alle nostre domande, attraverso un attento studio e a una serie di dati elaborati dal suo Centro Studi.
Il caro bolletta ha reso i clienti più sensibili alle classe energetiche?
Il caro bolletta è un fenomeno che ha iniziato ad assumere maggiore rilevanza negli ultimi due mesi del 2021. L’operatività del mercato immobiliare non forniva immediatamente dei dati che permettessero di rispondere a questa domanda. Tuttavia, alcune analisi di carattere qualitativo condotte nell’ultimo trimestre del 2021, ci avevano già allertato in merito a questa correlazione.
Approfondendo quindi i dati dei primi 3 mesi del 2022, il nostro Centro Studi ha notato che c’è sicuramente una maggiore attenzione verso la tematica Green anche nel momento dell’acquisto della casa.
Dati Centro Studi RE/MAX
Osservando gli ultimi 4 anni, si nota un graduale miglioramento, in percentuale sul totale, delle vendite di immobili in classi energetiche ad alta efficienza (A e B). Sul totale degli immobili venduti nell’anno, le classi A e B passano infatti dall’8% sul totale nel 2018 al 13% sul totale nel 2022. Diminuiscono invece gli immobili nelle ultime due classi energetiche a bassa efficienza (F e G), passando dal 66% al 62%. Stabili attorno al 24-25% le classi energetiche C-D-E.
Temi che hanno un impatto sulle scelte degli acquirenti in ambito classe energetica:
1. Maggiore attenzione alle tematiche Green;
2. Caro bollette;
3. Agevolazioni lato credito (tassi di interesse e Sostegni-bis);
4. Agevolazioni lato incentivi (Superbonus, etc.);
5. Mantenimento del valore di mercato in caso di investimento;
6. Maggior numero di immobili efficienti sul mercato;
7. Aspetti logistici e di riqualificazione delle periferie.
La velocità della transizione ecologica è estremamente sensibile alla geografia e alla storia delle singole città.
Da un confronto fra Milano e Roma infatti, emerge che entrambe le città sono interessate da un graduale miglioramento della classe energetica degli edifici venduti. Tuttavia Milano risente positivamente della maggiore velocità con cui vengono costruiti e ristrutturati gli immobili.
Entrambe le città sfiorano il miglioramento a doppia cifra, ma Milano conclude il 2021con il 63% di immobili venduti in classi energetiche F e G, mentre Roma con l’81%.
Dati Centro Studi RE/MAX
Secondo l’Istat, in Italia 3 case su 4 ad uso residenziale sono state costruite prima degli anni ‘80. Questo dato è fortemente influenzato dal boom edilizio verificatosi negli anni ‘60.
In città più storiche, come ad esempio Roma e Genova, la disponibilità di immobili in classi energetiche efficienti è più limitata rispetto che a Milano. Mentre nelle prime due città gli appartamenti venduti nel 2021 sono in media anteriori al 1950, a Milano la maggior parte degli immobili transati è stata costruita fra gli anni ‘60 e ‘70. Nelle grandi città, la scarsa efficienza energetica permette anche di tamponare la crescita dei prezzi.
Dati Centro Studi RE/MAX
Dai dati del nostro Centro Studi RE/MAX, si osserva che il prezzo degli immobili inefficienti cala sensibilmente nel 2019, segnalando una riduzione della domanda. Il declino dei prezzi, per le categorie F e G, è meno accentuato nel 2020 e 2021. La domanda potrebbe essere sostenuta dall’introduzione degli incentivi (quali il Superbonus) e dall’aumento generalizzato dei prezzi degli immobili ad alta e media efficienza.
Dati Centro Studi RE/MAX
Rispetto al 2021, nei primi mesi del 2022 aumenta il prezzo di tutte le categorie di immobili. L’aumento generalizzato ha interessato soprattutto gli immobili ad alta e media efficienza. Segnale di una maggiore domanda verso questa tipologia di immobili.
C’è un’attenzione maggiore in chi compra rispetto a chi affitta?
Rispetto alla vendita, l’analisi delle locazioni dà una minore evidenza della tendenza discussa precedentemente. I dati degli immobili in categoria efficiente, sono molto volatili nel periodo della pandemia e successiva ripresa. Guardando i dati del 2022, si osserva una diminuzione dei prezzi delle locazioni in classi ad alta efficienza, rispetto al 2021. Per tutte le tipologie di immobili, i prezzi sono in crescita rispetto ai livelli pre-pandemia. Più resilienti gli immobili in classe F e G durante il 2020, forse anche a causa del minor prezzo. Rapido rimbalzo degli immobili nelle altre categorie, per i quali comunque i prezzi tendono a stabilizzarsi nei primi mesi del 2022.
Dati Centro Studi RE/MAX
Nel 2021, lato affitti, sembra esserci stata meno attenzione alla classe energetica. Infatti le locazioni di immobili in categoria F e G aumentano del 2%, con il canone e l’ubicazione che hanno giocato un ruolo più rilevante. Nei primi mesi del 2022 si osserva un’inversione di tendenza, con una contrazione delle locazioni in classi inefficienti, al 64%. Gli immobili efficienti registrano una lieve diminuzione dei prezzi rispetto ai periodi pre-pandemia. In alcuni casi si osserva che sono gli immobili in classe energetica C-D-E ad avere i canoni più vantaggiosi e questo ha sicuramente stimolato in qualche modo la domanda, portando le transazioni al 28% nel 2022.
Dati Centro Studi RE/MAX
Il mercato delle vendite è più lento rispetto a quello delle locazioni. Per gli immobili a bassa efficienza, si è quindi osservato che, lato vendite, i prezzi sono gradualmente calati dal 2018 al 2022, mentre per le locazioni la tendenza è opposta. Anche a causa di questo aumento, le transazioni lato affitti hanno subito una maggiore contrazione rispetto alle vendite per gli immobili in classi energetiche F e G.
Nel prossimo futuro, come si concilierà l’attenzione al risparmio energetico con gli immobili disponibili?
Noi vediamo un mercato in continua evoluzione e fortemente influenzato da più temi contemporaneamente. Gli acquirenti dovranno trovare un equilibrio fra esigenze come la maggiore necessità di risparmio, la transizione ecologica, l’aspetto logistico, l’integrazione sociale ed il proprio benessere psicofisico. Se da un lato tutte le informazioni sul transato ci aiutano ad intuire quali temi sembrano essere trainanti, è poi l’informazione “sul campo” che ci permette di fare la differenza. Il fatto di essere strutturati come una rete e di valorizzare il rapporto con ognuno dei nostri broker, ci permette di anticipare il sentiment generale a livello locale. Il nostro continuo dialogo con il quartier generale europeo e americano, ci apre anche alla continua riflessione sulle dinamiche a livello globale.
Ottimismo a livello globale
A livello globale rimaniamo assolutamente ottimisti. Le nostre istituzioni stanno dando una risposta rapida ed efficace ad elementi destabilizzanti come la pandemia, l’inflazione e le tensioni geopolitiche. I Paesi dell’Unione Europea hanno condiviso importanti obiettivi strategici per accelerare innovazione, digitalizzazione, transizione ecologica e inclusione sociale. Per cui le esigenze dei consumatori riceveranno ascolto, risposta e ulteriore stimolo. Abbiamo già notato come negli ultimi anni i vari incentivi e la facilità di accesso al credito abbiano contribuito a far crescere la domanda. L’Ufficio Studi di 24MAX, società di mediazione creditizia del Gruppo RE/MAX con il quale collaboriamo, effettua un monitoraggio continuo sulle variazioni dell’Euribor e dell’Eurirs.
Combinando queste informazioni con i dati socio-demografici in loro possesso, e le indicazioni ricevute dagli istituti bancari della loro rete, suggerisce come sia altamente plausibile un aumento dei tassi di interesse nel 2022. Secondo il Centro Studi RE/MAX Italia, l’Aumento dei tassi dovrebbe essere comunque contenuto, per non mettere in difficoltà Paesi con un alto debito pubblico, come Italia, Portogallo, Spagna e Grecia. Nel caso in cui l’aumento dei tassi fosse troppo brusco, c’ è il rischio che le fasce più fragili della popolazione vengano penalizzate nell’acquisto della casa.
Se a questo scenario non dovessero conseguire iniziative a tutela dei consumatori, è probabile che i prezzi degli immobili inizieranno a risentirne, rallentando la loro corsa. Nel tempo necessario al mercato a ritrovare il proprio equilibrio, si potrebbe avere l’impressione di un rallentamento della transizione ecologica. Ma sarebbe solamente un rallentamento temporaneo, dettato più dalla maggiore difficoltà di accesso al credito che non dalla mancata percezione di valore.
Le nuove costruzioni
Sul lato delle nuove costruzioni, ci aspettiamo che i Governi sappiano riconoscere il grande potenziale e il ruolo decisivo delle imprese edili. La situazione attuale vede circa il 30% dei gas serra prodotti dall’ attività legata agli immobili. Allo stesso tempo la popolazione osserva una rapida crescita all’ interno dei centri urbani. Questi due fattori richiedono interventi rapidi e mirati che vadano oltre l’attuale struttura degli incentivi. Non è da escludere che in futuro i Governi si trovino a gestire attivamente (e congiuntamente) dei progetti pilota, mentre in parallelo vedremo aumentare il focus sulla definizione di standard condivisi a favore di una sempre maggiore trasparenza nel settore.
Sarà strategico spingere ad una collaborazione fra i vari settori presenti lungo la catena di generazione del valore per l’utente finale. Immaginiamo un futuro in cui la collaborazione passi attraverso lo scambio di dati ed iniziative congiunte a livello di marketing. La conoscenza del consumatore, maturata nei lunghi anni di attività e presenza sul territorio, sarà un enorme valore aggiunto in termini di personalizzazione del prodotto finale. Soprattutto se combinato alle nuove tecnologie di costruzione (nuovi materiali, stampa 3D, modularizzazione di elementi pre-fabbricati ecc.). Il respiro internazionale sarà sicuramente premiante per le future partnership strategiche, assicurando maggiore visibilità e scalabilità ai singoli player, in un mondo sempre più connesso e competitivo.
Le previsioni per l’Italia
A livello locale, notiamo che le grandi città come Roma e Milano fanno da traino a tutto il settore. I prezzi degli immobili non crescono in modo omogeneo nelle diverse regioni e province, sintomo del fatto che non sono esclusivamente i macro-temi ad influenzare e condizionare il mercato. In particolare l’analisi qualitativa di alcune aree sottoposte a riqualificazione (come ad esempio gli scali ferroviari nella città di Milano), lascia intendere che gli acquirenti trovino molto appetibile la possibilità di una rapida rivalutazione del proprio immobile. In molti casi questa determinante aiuta a concludere la transazione, anche se non sempre c’è un’effettiva intenzione di rivendere l’immobile in oggetto.
A questo proposito la nostra percezione del fenomeno è che le micro-dinamiche e la psicologia del singolo consumatore giochino un ruolo importante nella decisione finale di acquisto. Queste dinamiche a volte sono poco esplicite e non immediatamente evidenti allo stesso acquirente. E’ attraverso il consulente, che le esigenze dei clienti entrano effettivamente in relazione con il patrimonio immobiliare disponibile. Dato il continuo aumento della quantità di informazioni, complessità burocratiche e normative, sarà sempre più importante la mediazione di un professionista. Qualcuno che sappia anzitutto ascoltare le varie richieste, metterle in relazione l’una con l’altra, assegnando i giusti pesi, e supportare le scelte, integrando raccomandazioni basate sulla propria esperienza. Esperienza, presenza sul territorio e formazione saranno sempre più indispensabili per saper leggere e soddisfare le esigenze dei clienti.