Il mercato degli immobili di lusso si conferma forte nelle due città principali d’Italia: ma quanto costa una casa di lusso a Milano e a Roma e come andrà il 2022? Secondo il Market Report di Engel & Völkers e Nomisma su Milano e Roma nella seconda parte del 2021 il mercato immobiliare ha consolidato la ripresa già avviata dall’estate del 2020, alla prima tregua concessa dall’ondata pandemica. E la ripresa promette bene anche per il 2022.
Immobili di pregio, domanda senza crisi
La capacità di rilancio dell’economia, favorita dalle ingenti risorse associate al Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza, ha rappresentato il presupposto macroeconomico per riattivare la spinta all’acquisto immobiliare, dettata anche dal desiderio di miglioramento della propria condizione abitativa. Secondo il Market Report la forte pressione della domanda continuerà ad alimentare la crescita dei prezzi nel settore residenziale. Da questo punto di vista, per il mercato nel complesso, tra le maggiori città italiane, Milano continua a ricoprire il ruolo di capofila nel contesto nazionale (+3,6% atteso per il 2022), a cui segue Roma (+2,3%).
“Il mercato di pregio nelle due principali città italiane presenta dinamiche diverse, con il comparto della compravendita in forte ripresa e quello della locazione ancora arretrato rispetto ai livelli pre-pandemia», ha dichiarato Luca Dondi dall’Orologio, CEO di Nomisma. “L’outlook per il primo semestre 2022 rimane positivo e coerente con la crescita del Paese, nonostante gli accadimenti bellici. A Milano si prospetta una ripresa graduale ma significativa del mercato della locazione in tutte le zone, mentre compravendite e prezzi sono attesi in ulteriore aumento, stimolati dalla forte domanda. A Roma si prevede il proseguimento del trend di crescita delle compravendite, soprattutto nelle zone emergenti sempre più apprezzate dalla domanda, in presenza di prezzi stazionari.”
Immobili di lusso a Milano zona per zona
Tra gli immobili di pregio a Milano, il segmento prime sta vivendo un momento di grande slancio. Tra le zone emergenti si segnalano: Gambara-Bande Nere e Lorenteggio a Ovest, e torna l’interesse per la zona di San Siro. Corso Lodi e Porta Vittoria sono le aree di maggior interesse nel quadrante Sud e le zone di Città Studi e Indipendenza-viale Argonne nella parte Est. La zona Nord continua a crescere nell’area NoLo e Isola e salgono le quotazioni di Bovisa, grazie a nuove realizzazioni, e della zona Cenisio-Piazza Firenze per l’ampliamento della rete dei trasporti.
La maggior parte dei nuovi sviluppi immobiliari di lusso nascono in comparti urbani localizzati al di fuori della terza cerchia, il limite della linea 90/91 vede pertanto sfumare il proprio storico segno di confine del mercato di pregio. In tal senso, la città sta sperimentando una forte espansione orizzontale. Sul versante dei prezzi, molti sono gli immobili di lusso che presentano quotazioni ampiamente fuori mercato, indipendentemente dalla zona di riferimento. Gli immobili in centro storico sono considerati un investimento esente da rischi, in particolare per gli investitori non locali, mentre i residenti investono in altre zone, dove i prezzi sono aumentati di più rispetto al centro.
Quanto costa una casa di lusso a Milano
I prezzi medi degli immobili del centro storico di Milano vanno da 8-15 mila euro/mq per quelli ristrutturati al nuovo e da 6-10 mila euro/mq per quelli da ristrutturare. Le quotazioni top toccano i 20-21 mila euro/mq nel Quadrilatero, a Brera e in zona Castello-Foro Buonaparte, e i 17-18 mila euro/mq in San Babila, Duomo e Cordusio. Nella zona Ovest, le quotazioni medie vanno invece da 5.500 a 8.200 euro/mq per gli immobili ristrutturati al nuovo e da 4.400 a 6.300 euro/mq per quelli da ristrutturare.
Fuori range le quotazioni di City Life, tra 7.700-14.500 euro/mq e, nella fascia inferiore, quelle di Gambara-Bande Nere, comprese tra 4.000-5.600 eur/mq circa. Per quanto riguarda la zona Est, i valori di compravendita sono compresi nel range 4.000-9.000 euro/mq per gli alloggi ristrutturati al nuovo mentre nell’area Nord i prezzi per le proprietà nuove e ristrutturate al nuovo variano tra 4.500 e 7.000 euro/mq nelle zone Centrale-Loreto e Isola-Gioia-Maggiolina. Infine, nella zona Sud, i prezzi oscillano tra 5.800 euro/mq di Medaglie d’Oro-Lodi e 10.000 euro/mq di Porta Romana-Crocetta-Quadronno.
Immobili di lusso a Roma
Nel secondo semestre 2021, il mercato immobiliare di lusso a Roma si è dimostrato reattivo e caratterizzato da una domanda sostenuta. Le proprietà che hanno registrato il maggior riscontro da parte della domanda sono trilocali e quadrilocali ristrutturati. Si registra inoltre una leggera ripresa delle compravendite di mono e bilocali, la cui domanda aveva subito una battuta d’arresto nel primo anno della pandemia.
Nel centro storico l’acquisto della prima casa si concentra soprattutto nei rioni di Trastevere, Esquilino, Ponte, Campo Marzio e in zona Monteverde. La domanda estera, prevalentemente proveniente dal Nord Europa, è in aumento ed è orientata verso le zone centrali di prestigio (Ponte, Campo Marzio e Monteverde Vecchio). Nella zona Prati-Vaticano la domanda della prima casa è stazionaria, mentre è ripreso l’interesse degli investitori per immobili da adibire ad uso ricettivo short term. A Prati, in particolare, le compravendite trainano il mercato.
Quanto costa una casa di lusso a Roma
Nel centro storico di Roma, per le abitazioni ristrutturate, il prezzo medio oscilla tra 3.000 euro/mq (3.000€ si riferisce ad un prezzo medio minimo considerando anche la zona Esquilino, più periferica nella parte centrale della Capitale) e 9.000 euro/mq. Nella zona Prati-Vaticano il range dei prezzi medi varia invece tra 4.200 e 7.000 euro/mq per le abitazioni nuove e ristrutturate al nuovo. Nella zona Nord particolarmente dinamici si sono dimostrati i quartieri Nomentano, Bologna e Trieste/Salario. Fanno eccezione i Parioli, dove, malgrado la domanda costante, un’offerta di immobili particolarmente ampi e da ristrutturare rende meno liquido il mercato. Si registra una lieve crescita dell’acquisto per investimento nelle zone Nomentano-Bologna e San Lorenzo, sui piccoli tagli.
A Roma Nord, i prezzi medi variano tra 3.000 e 7.100 euro/mq. Le quotazioni più elevate sono presenti nei quartieri Parioli e Trieste/Salario con prezzi pari a 7.100 e 6.100 euro/mq per le abitazioni nuove o ristrutturate al nuovo. Nella zona Ovest, tra le zone più ambite, Monteverde Nuovo e Portuense sia per l’acquisto della prima casa che per investimento. Qui i valori sono compresi nel range 2.700-4.000 euro/mq per gli alloggi nuovi e nel range 2.300-3.500 per quelli da ristrutturare.
Infine, nella zona Sud dove le quotazioni medie vanno da 2.200 della zona Laurentino a 4.800 euro/mq a San Giovanni /Appio Latino per gli immobili ristrutturati al nuovo e da 2.100 a 4.300 euro/mq per quelli da ristrutturare ̶ il maggiore interesse riguarda l’EUR Centro e le sue vicinanze, tra cui le aree di Serafico Torrino e Mostacciano. L’acquisto per investimento è ancora in calo, mentre la domanda estera cerca e trova nell’EUR un’ottima qualità di residenzialità. Per contro, le zone di Viale Marconi e Montagnola continuano a destare interesse, seguite da Ostiense e Garbatella.