Non c’è smart working, crisi ambientale o calo dei salari che tenga: l’automobile resta saldamente uno dei pallini numero uno degli italiani. Secondo i dati Eurostat pubblicati a settembre 2021 (ma aggiornati al 2019), nel nostro Paese si contano la bellezza di 663 automobili ogni mille abitanti, una densità di 4 ruote seconda soltanto al Lussemburgo. Ma facendo un raffronto con i grandi Paesi simili al nostro, la Francia è sotto le 500 unità, Spagna e Germania fra 500 e 600, mentre siamo noi a distinguerci per questa “voglia” di auto.
E la pandemia non ha modificato molto lo scenario. Qualche nucleo familiare avrà rinunciato alla seconda macchina, a favore magari del car sharing. Di contro, per evitare l’affollamento insalubre di treni regionali e metropolitane, c’è chi avrà optato ancora di più per l’automobile propria. Quindi, siamo sempre in tantissimi a metterci al volante ogni mattina. E pace per l’inquinamento.
Metà delle operazioni a scopo investimento
La grande densità di auto, va da sé, comporta il problema di dove parcheggiarle. Che si tratti del ricovero notturno, vicino casa, o quello diurno, sotto l’ufficio, anche la nicchia del “box auto” riveste un ruolo importante nel mercato immobiliare. In primo luogo, fra chi compra casa, sta aumentando la quota di chi considera imprescindibile il posto per la macchina. Nel 2019, stando all’analisi di Tecnocasa, il 46,8% delle abitazioni scambiate dalle agenzie del franchising avevano il box auto. Oggi si tratta di 2 punti percentuali in più. Ma si sono ripresi molto bene anche gli scambi di chi cerca esclusivamente il garage.
Il dato dell’Agenzia delle Entrate, aggiornato ai primi nove mesi del 2021, evidenzia un recupero degli scambi del 41,9% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. E addirittura, il dato è leggermente superiore anche ai primi nove mesi del 2019, considerati ancora pre-pandemia. Secondo Tecnocasa, il 56% di chi compra il box lo fa per utilizzarlo, ma è rilevante il 44% restante che invece si muove per investimento. Il dato è sensibilmente inferiore a quanto avveniva tra fine 2018 e l’inizio 2019, quando la proporzione era inversa e gli acquirenti per investire superavano la metà. Ma questo non deve stupire, perché la pandemia ha fiaccato in generale ogni tipo di investimento, anzi, i periodi di crisi aumentano il desiderio delle famiglie di mettere a segno almeno quelle spese considerate “necessarie”, come al massimo la casa da adibire a prima abitazione. E i prezzi?
Picco dei prezzi fino a 50.000 euro
Certamente, per chi vuole investire, il box auto è buon modo per operare nell’ambito immobiliare, anche quando non si possiede la cifra necessaria per comprare e mettere a reddito un intero appartamento. Ma potrebbe anche essere solo una scelta, perché a livello di gestione e di contratto d’affitto, un garage (o anche una serie di essi) è senz’altro più agevole rispetto a quanto avviene con la casa. Va detto, comunque, che i box non sono proprio a buon mercato. A differenza delle abitazioni, non sono certe le finiture, le dotazioni o la classe energetica a definirne il valore, ma l’ubicazione: quanto più c’è carenza di posti auto, tanto più il prezzo sale. Ovvio, poi, che in parte conta anche la zona.
Un box vicino al Colosseo non può avere lo stesso prezzo di uno che affaccia sul Grande raccordo anulare, ma il principio base resta quello della “carenza” di posti che fa lievitare il costo. Guardando ad alcune grandi città, nelle zone centrali o semi centrali, a Firenze per un box si possono spendere fra 25 e 40.000 euro. A Milano, abbracciando tutta l’area dalla periferia al centro, la forchetta è fra 15 e 50.000 euro, a Bologna in buona posizione si ragiona intorno ai 30-35.000 euro, mentre, se parliamo di picchi estremi, in centro a Verona si superano i 40.000 euro e in certe zone di Napoli, dove i pezzi “liberi” sono davvero pochi, si trovano richieste anche di 50.000 euro. E quanto rende un box?
Rendimento che batte il residenziale
Se si ragiona in valore assoluto, è chiaro che gli affitti non sono paragonabili a quelli di una casa. In maniera grossolana, si può dire che un garage permetta di mettersi in tasca fra 100 e 300 euro al mese (lordi). Ma ovviamente, il calcolo corretto è stimare il rendimento come inteso in campo immobiliare, ossia il rapporto tra i proventi annuali della locazione e il costo sostenuto (depurato poi da spese e tasse per ottenere il “netto”). Fermandosi comunque al valore “lordo”, un box auto rende oggi intorno al 6%, con punte che sfiorano anche l’8% nel centro di alcune città, come ad esempio Palermo o Bari, dove la scarsità di “pezzi” disponibili permette di mantenere alta la richiesta di canone mensile. Nella media generale, è un valore sempre un po’ più alto rispetto a quello di un appartamento. Il residenziale, infatti, a seconda delle città e delle tipologia, può collocarsi in una fascia compresa fra il 4% e il 5%.