Iniziamo col dire che non esiste una definizione specifica di locazione parziale. Né il codice civile, né le leggi speciali in materia (la legge sull’equo canone n. 392/1978 e la Legge n. 431/98) parlano espressamente di locazione parziale.
Tuttavia, la definizione generale di locazione, contenuta nell’articolo 1571 del codice civile, non esclude tale tipologia contrattuale.
Tale disposizione definisce infatti la locazione come quel contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. Il riferimento alla cosa immobile non è di per sé preclusivo della possibilità di locare, in uso esclusivo, solo uno o più vani di un’unità immobiliare.
Possiamo dunque affermare che la locazione parziale è il contratto col quale una parte si obbliga a concedere all’altra uno o più vani di un immobile, per un dato tempo, verso un determinato canone.
La locazione parziale può riguardare tanto la destinazione abitativa, quanto usi differenti da quello abitativo (ad esempio locazione per uso studio, ecc.). Attenzione tuttavia a non confondere la locazione parziale con la locazione di un posto letto, che rientra nell’attività di tipo ricettivo (ad esempio, B&B).
La durata del contratto di locazione parziale
Il contratto di locazione parziale può avere la medesima durata del contratto di locazione ordinario. Quindi possiamo avere contratti del tipo “4 anni + 4”, oppure “3 anni +2”.
Oppure, la locazione parziale può assumere la forma delle locazioni di tipo transitorio (di durata non inferiore al mese e non superiore a 18 mesi) o delle locazioni per studenti universitari (di durata non inferiori a 6 mesi e non superiori a 3 anni).
Caratteristica principale
La caratteristica fondamentale della locazione in esame sta nel fatto che ad essere affittata non è l’intero immobile, ma solamente una sua parte.
Proprio per questo motivo, nel contratto andranno individuate chiaramente le parti dell’unità immobiliare concesse in locazione con utilizzazione esclusiva e, di contro, le parti comuni con gli altri coabitanti, eventualmente specificando anche se esistono zone dell’abitazione escluse dal contratto.
Gli aspetti fiscali
La registrazione del contratto è obbligatoria se la durata supera i 30 giorni, pena la nullità del contratto stesso (l. n. 311/04).
Chi concede in locazione parziale un’unità immobiliare a uso abitativo può aderire al regime della cedolare secca.
L’Agenzia delle Entrate, con circolare n. 26/E del 2011 ha specificato che l’adesione al regime di cedolare secca per la prima locazione parziale vincola a questo regime anche per le successive. La stessa Agenzia ha chiarito che nel caso di locazione parziale dell’abitazione principale, è dovuta la sola IMU “nel caso in cui l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione”, mentre sono dovute siamo l’IMU che la cedolare secca (o l’IRPEF) nel caso in cui l’importo del canone di locazione “sia di ammontare superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%” (Circolare n. 5/E del 2013,).