Forse non tutti sanno che esiste un particolare tipo di transazione in base al quale due soggetti (privati o aziende) si possono scambiare la proprietà dei loro rispettivi immobili: si chiama permuta immobiliare ed è una procedura frequente nei casi di eredità, ma si sta diffondendo anche come alternativa alla normale compravendita. Ecco come funziona e quali sono i suoi vantaggi.
Permuta di casa: che cos’è esattamente
Secondo l’articolo 1552 del Codice Civile, la permuta immobiliare è “il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro”. Per semplificare potremmo dire che è una sorta di baratto e, come tale, non prevede lo scambio di denaro.
Quanti tipi di permuta esistono e quali sono i soggetti coinvolti
- Permuta pura: i due immobili oggetto di permuta hanno lo stesso valore, quindi lo scambio non comporta l’esborso di denaro da parte di uno dei contraenti;
- Permuta con conguaglio: i due immobili hanno valore diverso, perciò una delle parti deve aggiungere la differenza in denaro.
- Permuta diretta: fra privati;
- Permuta con costruttore: si acquista un immobile ancora in fase di costruzione e in cambio si cede al costruttore il proprio appartamento in conto vendita.
I vantaggi della permuta immobiliare
Rispetto a una compravendita tradizionale, la permuta comporta costi molto inferiori, soprattutto se non ci sono di mezzo mutui o conguagli. Le uniche voci di spesa sono infatti il notaio e le imposte (ed eventualmente il compenso all’agente immobiliare), ma anche queste sono più basse del normale, e il motivo è semplice: le due parti coinvolte nella permuta non devono vendere la proprietà che possiedono per acquistarne un’altra, pagando quindi sia l’atto di vendita sia quello di acquisto, ma si rivolgono un’unica volta al notaio e, per di più, dividono le spese in modo equo.
Ricapitolando, i vantaggi principali della permuta sono:
- Si paga una sola imposta di registro
- Si fa solo un atto notarile
- Nel caso di permuta pura non si versa denaro e non si stipula un mutuo
Permuta immobiliare: a quanto ammontano le tasse
Le imposte da versare al momento dell’acquisto sono le stesse sia nel caso di compravendita tradizionale sia di permuta. L’imposta di registro è pari al 2% del valore catastale dell’immobile di valore più alto, o al 10% se si tratta di seconde case. L’imposta catastale e quella ipotecaria ammontano a 50 euro l’una mentre l’imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie sono nulli se la permuta avviene tra privati.
Permuta di casa con mutuo: come funziona?
Se una delle case coinvolte nella permuta è gravata da un mutuo, l’acquirente potrà scegliere se estinguerlo, accenderne uno nuovo che sostituirà il precedente oppure eseguire l’operazione di accollo del mutuo. Quest’ultima opzione è la più conveniente perché permette di risparmiare sulle spese di apertura del mutuo, ma bisogna ovviamente valutare il piano di rimborso e il tasso di interesse applicati.
Permuta con costruttore: conviene?
Il vantaggio di questa operazione è che l’acquirente cede un appartamento vecchio in cambio di uno di nuovo. Tuttavia, dal momento che l’impresa rischia di non riuscire a rivendere subito l’immobile permutato, di solito questo viene valutato leggermente di meno rispetto al prezzo di mercato. Un altro svantaggio di permutare con il costruttore è che si pagano più imposte rispetto a una permuta fra privati. Nello specifico:
- Imposta ipotecaria e catastale (400 euro);
- imposta di bollo;
- tasse ipotecarie;
- tributi speciali catastali;
- visure catastali di entrambi gli edifici;
Imposta di registro (al 2% dell’immobile di maggiore valore se si tratta di prime case o al 10% se entrambe o anche solo una delle due risulta seconda casa).
Permuta casa con agenzia immobiliare: quanto costa e come funziona
E se la permuta avvenisse con l’aiuto dell’agenzia immobiliare? È una soluzione che si sta diffondendo, anche se rimane un mercato ancora di nicchia. La procedura non cambia, ma bisogna pagare le commissioni all’agente, una volta concluso l’affare. Per consuetudine la provvigione è calcolata sull’immobile di maggiore valore e viene pagata da entrambe le parti per intero (se, per esempio, la provvigione è di 1.500 euro, il totale da versare sarà di 3.000). Nulla vieta, comunque, di trovare accordi diversi per stabilire l’ammontare della percentuale da corrispondere all’agenzia immobiliare.
La permuta in caso di eredità
In assenza di testamento, tutte le proprietà del defunto passano agli eredi, senza specifiche divisioni. Gli eredi possono però scambiarsi le quote: in caso di immobili bisognerà stipulare un atto di permuta dal notaio e stabilire se si tratta di permuta pura o se è necessario un conguaglio. Per quanto riguarda la tassazione, le imposte da pagare sono quelle fra privati, che prevedono come abbiamo visto l’imposta di registro (calcolata sull’immobile di maggior valore) e le imposte ipotecarie e catastali (50 euro ciascuna).
di Laura Fabbro