Anche nel mercato immobiliare italiano si fa strada il “build to rent”: costruire per affittare. Acquistare un appartamento per metterlo a reddito con l’affitto non è una novità. Tanti piccoli proprietari lo fanno, scegliendo di pubblicare da soli gli annunci sui vari portali, come Airbnb, affidandosi a un property manager, oppure utilizzando il più classico dei contratti “4+4”.
Ma il “build to rent” è un passo ulteriore e segna un’evoluzione del mercato, perché riguarda costruttori e sviluppatori che realizzano edifici da zero, o comunque mettono in campo profonde ristrutturazioni, con lo scopo preciso di ricavare un ampio numero di appartamenti, tutti destinati alla locazione, niente vendita. Lo stock immobiliare viene acquistato in blocco da investitori istituzionali e gli affitti sono gestiti centralmente da un unico soggetto.
Gli “istituzionali” hanno finalmente trovato una asset class iper promettente per mettere gli occhi sul residenziale, che solitamente riceve la porzione residua dei grandi investimenti dopo uffici, retail, logistica. E se nel nostro Paese è ancora un segmento di nicchia, in Europa attira miliardi e prende il nome di “multifamily”, che risponde proprio alla definizione di immobili residenziali con più appartamenti, interamente destinati alla locazione, e di proprietà di investitori istituzionali.
Oltre 100 miliardi di investimenti in Europa
Secondo l’ultimo report di Cbre, nel 2021 “il multifamily” ha attirato ben 102,6 miliardi di euro di investimenti in Europa, solo 9 miliardi in meno rispetto a una asset class tra le più mature, gli “uffici”.
In pratica il multifamily ha riguardato un terzo di tutto il mercato real estate continentale. Ma perché dovrebbe esserci questa corsa a vivere in affitto? Alla base ci sono cambiamenti nello stile di vita e dinamica dei prezzi. E in questo caso, la pandemia c’entra poco.
Il primo fattore riguarda la mobilità delle persone, che è tipica del mondo americano, ma che inizia a penetrare anche nell’Europa continentale. Secondo Cbre, sono già 20 milioni i cittadini che risiedono in un Paese europeo diverso dal proprio e, di questi, un milione e mezzo vive in Italia. Già questo, costituisce un piccolo esercito di persone con stili di vita più nomadi, interessate a soluzioni flessibili.
Poi c’è il fattore prezzi. Ormai da anni prosegue un lungo periodo di tassi di interesse minimi sui mutui, che ha sempre spinto le compravendite, frenate solo in parte dal Covid. Specialmente le grandi città, quasi da un decennio hanno visto i prezzi lievitare costantemente, quindi l’acquisto è sempre più oneroso, mentre la locazione diventa un’opzione sempre più da considerare, specialmente per quel target di persone che non sa, con certezza, per quanto tempo si fermerà in un luogo.
I progetti e le caratteristiche
Quali sono le caratteristiche degli immobili che rientrano in questo spaccato? Sono quasi sempre di fascia alta, molto efficienti dal punto di vista energetico, e con servizi di prima classe. E vengono offerti per un affitto medio-breve, ma non brevissimo, indirizzati a studenti o lavoratori, ma non a vacanzieri, perché non si tratta di locazione turistica, ma di soluzioni create a tutti gli effetti per vivere. Vediamo alcuni esempi per capire meglio il fenomeno.
Un’iniziativa che risponde a questi criteri è portata avanti da Morning Capital, società partecipata da Vittoria Assicurazioni, che ha diversi progetti in campo e punta nei prossimi anni a sviluppare e gestire una rete di 500 appartamenti. Un suo progetto è quello della “flat tower” a Milano, compresa fra City Life e piazza Portello.
Un altro cantiere è quello nella centralissima via Maria Vittoria a Torino, dove vedranno la luce 66 appartamenti su circa 7.000 metri quadri di superficie. In tutti questi progetti, le abitazioni sono tutte destinate all’affitto, per soggiorni minimo di 12 mesi. I futuri inquilini possono prenotare tutto comodamente on line e arricchire la prenotazione con una lunga serie di pacchetti aggiuntivi, che vanno dall’arredamento del soggiorno pronto all’uso, con tanto di tv 55 pollici, carta da parati o tende personalizzate, camere da letto già corredate di scrivanie o extra letto. È possibile avere un concierge, c’è la sorveglianza h24, e si tratta dunque di soluzioni d’affitto costose, in cui è possibile anche sottoscrivere online la proposta e il contratto di locazione. Senz’altro, però, sono soluzioni meno dispendiose rispetto all’acquisto, con tanto di mutuo a 20 o 30 anni.
Un’altra iniziativa, sempre nel capoluogo lombardo, si chiama SeiMilano ed è un grande sviluppo immobiliare che unisce una parte di uffici, una di edilizia residenziale destinata alla vendita e un’altra quota di appartamenti, sempre di altissima qualità, che finiranno in affitto. È su questa parte che ha investito Invesco Real Estate, altro investitori istituzionale. Questi soggetti, che agiscono per lo più creando fondi immobiliari ad hoc, sono attirati dalla possibilità di ricevere flussi di cassa costanti nel tempo (dai canoni d’affitto), dunque vedono l’investimento nel residenziale alla pari di un’altra asset class da cui ricevere un rendimento buono, ma non certo speculativo: qualcosa che si posizioni intorno al 3-4% annuo.