Il contratto di locazione ad uso abitativo può essere affetto da nullità quando non vengono rispettati i principi generali previsti dalla legge. Si tratta di un vizio che va ad annullare la validità del contratto, che risulterà essere privo degli effetti giuridici tra le parti coinvolte. In questo articolo andremo ad analizzare tutti gli aspetti relativi all’argomento in questione.
La nullità del contratto secondo l’articolo 1418 del Codice Civile
Prima di entrare nel vivo della questione, è bene fare un piccolo passo indietro per avere un quadro chiaro ed esaustivo. Il contratto è un accordo vincolante e consensuale stipulato da due parti. Nel momento in cui subentrano delle circostanze obiettive che vanno ad inficiarne la validità, il contratto diventa privo dei suoi effetti giuridici, annullandone la forza contrattuale. La nullità del contratto trova la sua disciplina nell’articolo 1418 (e seguenti) del Codice Civile, dove viene riportato quanto segue: “Il contratto è nullo quando è contrario a norme imperative, salvo che la legge disponga diversamente”.
Quali sono le cause di nullità del contratto previste dalla legge?
Le cause di nullità del contratto determinano il venir meno degli effetti giuridici prodotti, proprio come se non fosse mai stato stipulato tra le parti. Secondo la legge, il contratto viene ritenuto nullo nei seguenti casi:
1. contrarietà alle norme imperative;
2. difetta o presenta un’illiceità di uno o più requisiti essenziali indicati dall’articolo 1325, come l’accordo delle parti, la causa, l’oggetto, la forma, se prescritta a pena di nullità;
3. illiceità della causa perché “contraria a norme imperative, all’ordine pubblico o al buon costume”;
4. quando l’oggetto del contratto è impossibile, illecito, indeterminato o indeterminabile;
5. in tutti gli altri casi previsti dalla legge.
La nullità del contratto di locazione per impossibilità dell’oggetto
Come riportato al punto numero 4 del precedente paragrafo, il contratto può essere dichiarato nullo a causa dell’impossibilità dell’oggetto. In particolare, quando si fa riferimento a contratti di tipo immobiliare stipulati, ad esempio, tra venditore e acquirente, oppure tra conduttore e locatore, ci deve essere sempre un oggetto, che rappresenta un elemento essenziale, non solo alla stipula, ma anche in seguito, fino al completamento della prestazione. In un contratto di locazione, non può essere ad esempio inserito ad oggetto un immobile abusivo oppure demaniale.
La differenza tra nullità e annullabilità del contratto: facciamo chiarezza
Si tende spesso erroneamente ed impropriamente a utilizzare i due termini, come se indicassero la stessa cosa anche se, in realtà, hanno caratteristiche diverse e si riferiscono a due situazioni differenti. Vediamo nello specifico di cosa si tratta.
Rispetto alla nullità, l’annullabilità del contratto viene considerata un’anomalia di minore gravità. In questo caso, il contratto presenta quindi difetti meno gravi rispetto a quelli che, al contrario, lo renderebbero nullo. Un contratto può essere annullato, come previsto dalla legge, quando ci si ritrova davanti a un’incapacità legale (esempio: un minorenne), se il consenso è stato dato per errore oppure se una persona è stata costretta con la violenza alla sottoscrizione del contratto. L’azione di annullabilità può essere richiesta solo dalla parte nel cui interesse è stabilito dalla legge.
Quali sono gli effetti della nullità del contratto?
In base a quanto stabilito dalla legge, la nullità del contratto rende il contratto stesso privo di ogni validità giuridica, proprio come se non fosse mai stato stipulato tra le parti coinvolte. La nullità può investire sia l’intero contratto oppure le singole clausole. Il contratto è nullo prima che venga espressa la sentenza, che ha solamente la funzione di dichiararlo tale. Esistono dei casi in cui le clausole contrattuali nulle fanno venire meno gli effetti voluti dalle parti. In alcune circostanze, infatti, è la legge che va a sostituirsi automaticamente alle pattuizioni nulle.
La nullità del contratto di locazione commerciale
Una delle regole che riguarda la locazione è la registrazione del contratto che deve essere effettuata entro 30 giorni di decorrenza dalla data della stipula, oppure dalla data di decorrenza, se anteriore alla stipula, presso l’Agenzia delle Entrate. Questo vale sia per i contratti di affitto ad uso abitativo quanto quelli ad uso commerciale. Secondo quanto espresso dalla Cassazione, la mancata registrazione rende nullo anche il contratto commerciale.
Contratto di locazione nullo: è prevista una restituzione dei canoni?
Come stabilito dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 25503/2016 “Il contratto di locazione non registrato è nullo e comporta il diritto alla restituzione dei canoni pagati”. Nel caso in cui il locatore non dichiari all’Agenzia delle Entrate l’esistenza del contratto di locazione (mancata registrazione del contratto), l’inquilino ha pertanto diritto a chiedere che gli venga restituito quanto è già stato versato e non regolarizzato.