Conosciuto anche come compromesso, il contratto preliminare di compravendita immobiliare è uno dei passaggi per diventare proprietari di casa. In parole semplici si tratta del contratto con il quale il venditore e l’acquirente si impegnano a rogitare in un momento successivo.
Vediamo esattamente come funziona e quali vincoli comporta per le parti.
Gli step per l’acquisto di casa
- Si trova l’immobile che fa per noi;
- Si fa la proposta di acquisto al proprietario precedente;
- Si firma il preliminare o compromesso;
- Si stipula il rogito davanti al notaio.
Perché stipulare il compromesso
È un accordo che tutela sia il venditore sia il compratore perché “blocca l’affare” dando a entrambi il tempo per chiedere un mutuo o per acquistare un’altra casa senza correre il rischio che la controparte cambi idea. Perciò, anche se non è obbligatorio (nulla vieterebbe di passare dalla proposta di acquisto direttamente al rogito) nella pratica quasi sempre le parti decidono di firmare il compromesso.
Modello di contratto preliminare di compravendita immobiliare tra privati
Il modello da compilare può essere fornito dall’agenzia immobiliare oppure, nel caso di acquisto tra privati, è possibile scaricarlo online o affidarsi all’aiuto di un professionista.
Che cosa scrivere nel contratto preliminare
Perché il documento sia valido bisogna prima di tutto che sia scritto: gli accordi verbali non hanno infatti valore legale. Chiarito questo, ecco quali sono i requisiti minimi che deve possedere:
- Indicare chiaramente la volontà di entrambe parti
- Descrivere in modo dettagliato l’immobile (indirizzo, dati catastali, planimetrie)
- Indicare il prezzo concordato
Non sono obbligatorie, ma sono spesso incluse:
- clausole accessorie (per esempio il termine per la stipula del contratto definitivo, la caparra da versare e le penali in caso di inadempimento)
È obbligatorio rivolgersi al notaio?
In teoria solo per gli immobili in corso di costruzione o terminati dopo il 16 marzo del 2019 è necessaria l’autenticazione da parte del notaio, mentre in tutti gli altri casi il compromesso può essere costituito da una semplice scrittura privata non autenticata.
Tuttavia, anche se si può procedere diversamente, è comunque consigliabile rivolgersi a un notaio perché fornisce maggiori garanzie, soprattutto per l’acquirente: grazie alle indagini notarili si possono infatti verificare l’eventuale presenza di irregolarità catastali o le mancanze nei pagamenti delle spese condominiali.
Registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate: uno step imprescindibile
Entro 20 giorni dalla firma del contratto (o 30 giorni se si tratta di un atto notarile), il compresso deve essere sempre registrato presso l’Agenzia delle Entrate, anche se si tratta di una scrittura privata non autenticata. In realtà la registrazione è un mero adempimento fiscale che non determina la validità o meno del preliminare, ma se non la si effettua c’è il rischio di incorrere in sanzioni da parte dell’Agenzia delle Entrate.
La trascrizione del compromesso invece è facoltativa e può essere fatta, come forma di maggiore tutela, solo per i contratti autenticati da un notaio.
Qual è la durata di un contratto preliminare di compravendita?
In teoria non c’è un termine ultimo entro cui, dopo la firma del compromesso, è obbligatorio rogitare, ma quasi sempre le parti indicano una data approssimativa (per esempio entro il tot giorno dell’anno in cui si è sottoscritto il preliminare) oppure una certa (per esempio il 20 luglio) o, ancora, stabiliscono che debba essere soddisfatta una determinata condizione (per esempio il ripristino dello stato di fatto indicato dal catasto, oppure l’ultimazione dei lavori).
Inoltre la data del rogito indicata nel preliminare può essere cambiata, soprattutto se a chiederlo è il compratore che ha già versato un acconto significativo.
Ma che cosa succede se non si indica un termine nel compromesso? Dal punto di vista legale è possibile, a meno che non si superino i 10 anni: oltre quella durata gli obblighi giuridici derivanti dal compromesso cadono in prescrizione, come stabilito dalla Corte di Cassazione.
Quando si può annullare il compromesso?
Dopo la firma del contratto preliminare, ovvero del compromesso, è possibile annullarlo? Sì, ma solo se al momento della chiusura si sono verificati vizi quali:
- il dolo o il raggiro
- la violenza fisica o psicologica
- in caso di incapacità di una delle due parti stipulanti
Che cosa succede se si annulla il compromesso
Le ipotesi sono due:
Risoluzione consensuale: l’acquirente decide di annullare il compromesso, il proprietario accetta e quindi si firma un accordo scritto in cui si stabiliscono i termini dell’annullamento e si chiarisce se la caparra già versata sarà trattenuta dal venditore o verrà resa all’acquirente.
Risoluzione senza accordo: nel caso in cui non si raggiunga un accordo, il proprietario può decidere di trattenere la caparra versata dall’acquirente e può inoltre rivolgersi al tribunale di competenza chiedendo un risarcimento del danno subito. Se la parte lesa è l’acquirente, può ottenere il trasferimento coattivo della proprietà della casa, ovviamente pagando quanto pattuito inizialmente.
I costi del contratto preliminare e a chi spettano
- Imposta di registro fissa da 200 euro;
- lo 0,50% sulla caparra confirmatoria, se prevista;
- il 3% dell’acconto sul prezzo di vendita, se previsto;
- marca da bollo da 16 euro per ogni 4 facciate o 100 righe di foglio. Se il contratto preliminare è redatto da un notaio l’imposta di bollo ammonta a 155 euro;
- Nel caso di trascrizione i costi sono intorno a 250/300 euro a titolo di imposte di bollo, ipotecarie e catastali al notaio.
In base all’articolo 1475 del Codice civile le spese legate al contratto preliminare sono a carico della parte acquirente, salvo diverso accordo.
Quanto si versa al venditore nel momento del compromesso
Di solito nel momento in cui si firma il contratto preliminare di compravendita si versa alla controparte una somma che varia tra il 10% e il 15% del prezzo, a titolo di acconto. Ma è possibile firmare un compromesso senza versare la caparra? In base alla legge sì, le parti possono stabilire che non sia prevista alcuna caparra e che l’intero corrispettivo venga versato nel momento del rogito definitivo. Tuttavia, gli esperti consigliano specialmente al venditore di tutelarsi chiedendo un acconto al momento della firma del compromesso.
Contratto preliminare di compravendita con consegna anticipata: che cosa significa?
È una particolare forma di preliminare in base alla quale le parti scelgono di anticipare alcuni degli effetti propri del contratto definitivo. Può capitare per esempio che l’acquirente chieda le chiavi dell’immobile il giorno stesso del preliminare per poterne disporre prima del rogito notarile, quando avverranno il saldo del pagamento e il passaggio di proprietà.
Contratto preliminare di locazione
Sebbene pochi lo sappiano, il contratto preliminare si può firmare anche in caso di locazione: basta che le due parti stipulino una normale scrittura privata e si impegnino a firmare il contratto vero e proprio in un secondo momento. Anche il preliminare di locazione, per essere valido, deve avere forma scritta.
Per tutelare le parti si può inserire una clausola che impedisca la risoluzione del contratto, pena il pagamento di una caparra penitenziale. Qualora poi uno dei contraenti non rispetti il preliminare, l’altro può rivolgersi a un giudice perché faccia insorgere l’obbligo: a quel punto il locatore dovrà mettere a disposizione l’immobile e il conduttore dovrà pagare le quote di canone.
di Laura Fabbro