Milano vs Roma: quale città vince la sfida del real estate

La rivalità tra Milano e Roma è di lunga data e nei decenni ha dato vita anche a siparietti cinematografici piuttosto divertenti. Ma si può davvero dire che ci sia una città vincitrice, almeno nel real estate, tra la “capitale del nord” e la capitale d’Italia? Ecco la risposta di Century 21 Italia.

Milano o Roma: dove è meglio investire?

Se si considera il profilo degli investimenti, Century 21 Italia cita il PwC Emerging Trends in Real Estate Europe 2022, secondo cui gli investitori internazionali preferiscono senz’altro Milano a Roma. Il capoluogo lombardo occupa infatti l’undicesima posizione nella classifica generale, mentre Roma è solo al 21° posto.

Secondo PwC, gli investitori sono sempre più attenti a variabili come la forza lavoro, l’accessibilità e la mobilità delle città. “Con l’accessibilità ai vaccini contro il COVID-19 ormai disponibili in tutta Europa — commenta Marco Tilesi, co-fondatore e Ceo di CENTURY 21 Italia, la branch italiana del colosso americano del real estate — le prospettive del settore immobiliare sono davvero promettenti anche se non in egual misura in tutti i mercati. Nei mercati dipendenti dal turismo, ad esempio, la ripresa è più lenta e richiederà più tempo rispetto al trend generale”.

Sotto questo punto di vista, il mercato immobiliare milanese ha sempre seguito un corso differente rispetto al resto dell’Italia, anticipando i trend e comportandosi in maniera molto più simile alle grandi metropoli europee. Roma, invece, è ferma alla ventunesima posizione e viene considerata ancora un mercato meno maturo, in attesa di poter riaffermare la propria leadership nel segmento turistico nell’era post pandemica.

Cercare casa a Milano: difficile e costoso

Di contro, cercare casa a Milano è troppo difficile. Eccesso di domanda e valori immobiliari molto elevati, se da un lato testimoniano l’uscita del capoluogo lombardo dagli effetti del covid in grande anticipo rispetto al resto d’Italia, dall’altro rendono la vita difficile a chi ci voglia vivere.

Accade spesso, a Milano, di vendere immobili alla prima visita o prima ancora di mettere l’appartamento in pubblicità, attraverso il database interno delle agenzie. Ciò abbatte i tempi di vendita ma lascia i prezzi a livelli anche molto alti: a Milano il prezzo al metro quadro si aggira sui 2870 euro (comunque non molto più dei 2806 euro di Roma).

Dove costa di più cercare casa a Milano

In generale, il prezzo degli appartamenti nelle diverse zone a Milano può spaziare tra i 1.500 €/m² e 10.250 €/m². “Negli ultimi tre mesi — aggiunge Tilesi — i prezzi sono in leggero aumento, con un +1,05%, fatto salvo per i locali commerciali che sono aumentati di circa il 9%”.

E come è logico che sia, il prezzo dipende anche dalla domanda: tra le zone più richieste quelle del centro storico, Duomo, San Babila, Montenapoleone, Missori, Cairoli, che sono anche quelle con le quotazioni più alte, fino a circa 10.250 €/m², mentre è la zona di Missaglia e Gratosoglio ad aggiudicarsi il record dei valori più bassi, a partire da 1.500 €/m².

Ma non solo abitazioni. Anche uffici, negozi e spazi per la logistica rappresentano un criterio affidabile per leggere le potenzialità del settore immobiliare di una determinata città. In sintesi  meno locali restano sfitti maggiore è la vitalità di quel mercato. E come sono messi i nostri due capoluoghi a livello di assorbimento degli spazi leasing? Entrambe in crescita rispetto al 2020, ma anche in questo caso a primeggiare è Milano con un +20%, mentre Roma si assesta su un +13%.

Quanto costa comprare casa a Roma

Diversa è la situazione del mercato immobiliare romano. Nella Capitale, infatti, non è solo il prezzo ad essere inferiore rispetto a Milano ma anche la domanda, sebbene statistiche recenti confermino che una spinta di circa il 3% in più in termini di compravendite nell’ultimo anno.

“Prima di tutto è bene fare una distinzione tra le zone — commenta Tilesi; — ci sono infatti alcuni quartieri di Roma in cui assistiamo a un eccesso di richiesta rispetto alla disponibilità, altre invece in cui la domanda è ancora moderata. Le zone di maggiore interesse oltre al centro storico sono Trastevere, l’Aventino ei Parioli, luoghi in cui  i prezzi si attestano tra i 5000 e i 6500 €/m2”.

Molto diverso da quartieri come Torre Angela, Borghesiana  e Castelverde, che ha prezzi notevolmente inferiori, tra i 1600 e i 1800 €/m2”. In generale, in tutta Roma i prezzi per le compravendite si aggirano  tra 900 €/m2 e 8900 €/m2.

Mercato immobiliare a Roma: segnali di ripresa

Il mercato immobiliare romano tuttavia ha tutte le carte in regola per la ripresa. “In generale, la Capitale ha un forte potenziale inespresso dato dalla densità abitativa nettamente più bassa rispetto a quella di Milano e il verde pubblico molto esteso — spiega Tilesi. —  Opportunità ancora poco sfruttate nella visione di sviluppo della città”.

A questo si deve aggiungere che Roma, rispetto a Milano, non ha avuto ancora un grande evento come Expo 2015 che ha permesso alla città lombarda di “rifarsi il trucco” ed essere notata dagli investitori. “Il Giubileo 2025, ma anche la possibilità che l’Expo del 2030 venga fatto a Roma, sono occasioni che potrebbero rappresentare la chiave di volta per gli investimenti negli immobili della città” — spiegano da CENTURY 21 Italia.

Siamo di fronte a un nuovo trend nel real estate? Di sicuro c’è che gli occhi degli investitori istituzionali stanno puntando sempre più su Roma. “L’apertura delle nuove catene alberghiere che puntano su un turismo di qualità sono un forte segnale in questo senso” conclude Tilesi.