Milano si lascia alle spalle il Covid e registra livelli record nei prezzi delle abitazioni. E se anche in passato, qualche zona può aver toccato picchi superiori a oggi, la media cittadina si avvicina ormai ai seimila euro al metro quadrato, come mai era successo prima. È quanto risulta dall’ultimo rilevazione effettuata dalla Camera di Commercio del capoluogo lombardo, sulla base delle indicazioni di numerose sigle e soggetti coinvolti (Fimaa, Confcommercio, Assimpredil Ance, Fiaip, Anama, Confesercenti e Isivi – valutatori immobiliari).
Oggi le abitazioni nuove valgono in media 5.898 euro al metro quadrato, mentre il dato pre Covid, di fine 2019, si fermava a 5.210 euro. Si tratta di una crescita del 13,2% in due anni. Nello studio, gli operatori hanno cercato di delineare valori medi concentrando l’analisi sulle nuove costruzioni o sulle case usate, ma in buono stato o risultanti da recenti ristrutturazioni.
Quadrilatero della Moda in vetta
“È un mercato fortemente in rialzo, che ha recuperato la stabilità del 2020 dovuto alla pandemia, e ha sorpreso con rialzi medi che per Milano hanno superato il 6-7%, trascinando un forte interesse anche sulla provincia. Anche gli affitti hanno tenuto, con una parziale leggera sofferenza nel centro storico (meno 5%), ma con una ripresa significativa (5-7%) per le zone più popolate della città” ha commentato Andrea Marietti, vicepresidente della Commissione prezzi immobili della Camera di commercio.
Dove è più costoso vivere all’ombra della Madonnina? Il Quadrilatero della moda, tra via Spiga e Montenapoleone, si conferma una zona “praticabile” per pochi, con valori al metro che ormai sfiorano i 13.000 euro al metro quadrato, tallonati a stretta distanza dalla zona di piazza San Babila e corso Vittorio Emanuele, intorno a 12.450 euro al metro, mentre tra piazza Castello, Cairoli e Curdusio, si scende intorno agli 11.000 euro, e nella zona di Brera si resta intorno ai 10.000.
Tra piazza della Repubblica e Porta Nuova si resta tra i 9.000 e i 10.000 euro al metro, ad eccezione naturalmente delle costruzioni più iconiche e rinomate. Come il famoso “bosco verticale”, dove i prezzi, in fase di commercializzazione, partivano da circa 12.000 euro al metro. In tante zone semi centrali o comunque all’interno della circonvallazione esterna si compra intorno ai 4.500/5.000 euro al metro quadrato.
Lo sprint delle periferie
Ma la tendenza più evidente è stato il grande sprint ai prezzi avvenuto nei quartieri periferici, ma ormai sempre più popolosi, dove sono sorte diverse nuove costruzioni e raggiunge, negli ultimi anni, dai vari prolungamenti delle linee di trasporto.
In sintesi, ormai in qualsiasi zona di Milano appare impossibile comprare una casa in buona condizione sotto i tremila euro al metro. Il quartiere Affori è passato a 3.450 euro al mq, più 7,8% in un biennio, Quarto Oggiaro ha raggiunto i 3.000 euro, a Sud l’area di Santa Giulia-Rogoredo sfiora ormai i 3.500 euro e anche la dorsale nord-est di via Padova-Palmanova è sopra i 3.000 euro. “Quasi 20 miliardi: questo il valore delle transazioni residenziali a Milano e nella Città Metropolitana, secondo le nostre stime, pari a circa il 18% dell’intero comparto residenziale in Italia.
Questo dato conferma, ancora una volta, come il residenziale sia la più importante delle asset class del real estate a Milano, in termini di fatturato, analogamente alla situazione nazionale” secondo Vincenzo Albanese, presidente FIMAA Milano, Lodi, Monza e Brianza. “A Milano oltre l’80% delle transazioni risultano oggi per immobili usati, siano essi in buono stato o da ristrutturare e i vari bonus previsti dalle disposizioni di legge incentivano ancora di più all’acquisto. L’unica nota stonata, per gli operatori del mercato dell’usato, sono le notevoli difficoltà per reperire i necessari atti di fabbrica per i tempi degli Uffici Comunali che hanno ormai raggiunto un anno di attesa” secondo Marco Mosca, presidente provinciale Fiaip.
Qualche ombra all’orizzonte
A livello numerico, secondo una recente rilevazione di Tecnocasa, a Milano ci sono state 26.232 compravendite nel 2019, 21.650 nel 2020 e 26.923 nel 2021. Sullo scenario futuro, però, non è escluso qualche rallentamento.
“Da inizio anno, rispetto al quadro di fine 2021, stiamo verificando un rallentamento del numero delle trattative insieme ad una emergente incertezza, spesso legata alla finanziabilità delle operazioni, conseguenza della difficile situazione internazionale e alla lievitazione di costi” osserva Beatrice Zanolini, consigliere della Camera di commercio e segretario FIMAA Milano, Lodi, Monza e Brianza. “Inoltre, la guerra in atto ha già impattato con la perdita di clienti, russi ed ucraini, che hanno un peso significativo per il nostro territorio”.
di Adriano Lovera