La vendita è un contratto a prestazioni corrispettive, che si perfeziona con l’accordo delle parti. Si dice a prestazioni corrispettive perché, da un lato, il venditore si obbliga al trasferimento della proprietà (o di altro diritto reale), dall’altro, il compratore si obbliga al pagamento del prezzo.
Il semplice consenso delle parti produce, di regola, effetti traslativi immediati: cioè, produce il trasferimento della proprietà del bene, anche senza che questo venga consegnato materialmente all’acquirente.
Il prezzo
Il prezzo è il corrispettivo in denaro che il compratore deve al venditore per la cosa o il diritto che quest’ultimo gli ha ceduto. Il prezzo è un elemento essenziale del contratto di vendita. Senza di esso il contratto è nullo o, secondo alcuni, inesistente.
Di regola, le parti sono libere di stabilire il prezzo di vendita. In alcuni casi, peraltro, vi può essere un certo divario, anche considerevole, fra il valore di mercato del bene venduto e il prezzo.
Tale circostanza potrebbe incidere sulla validità della vendita, dando luogo a nullità del contratto per mancanza di un elemento essenziale (art. 1418 c.c.). Non si tratta tuttavia di una conseguenza automatica.
Secondo la giurisprudenza, il prezzo di compravendita deve ritenersi inesistente, con conseguente nullità del contratto, non nell’ipotesi di una pattuizione di prezzo tenue, vile ed irrisorio, ma quando risulti concordato un prezzo obiettivamente non serio, “perché privo di valore reale e perciò meramente apparente e simbolico, o perché programmaticamente destinato nella comune intenzione delle parti a non essere pagato”.
Prezzo troppo basso
Un prezzo notevolmente inferiore al valore intrinseco del bene potrebbe avere rilievo sotto il profilo dell’individuazione del reale intento delle parti e della effettiva causa del contratto Detto in altri termini, il contratto rimane in piedi, ma un prezzo troppo basso potrebbe portare a qualificare il contratto stesso non come una vendita, ma piuttosto una donazione dissimulata, una donazione indiretta (Cass. civ. 29.2.2012 n. 3134) oppure una vendita mista a donazione (Cass. civ. 15.5.2001 n. 6711).
Per questo, non può incidere sulla validità del contratto di vendita la circostanza che il prezzo, pur in origine seriamente pattuito, non sia stato poi in concreto pagato (Cass. civ. 28.8.1993 n. 9144).
Solo l’omessa indicazione del prezzo o la sua indeterminabilità comportano nullità del contratto risolvendosi nella mancanza di uno dei requisiti essenziali dello stesso, mentre l’omesso pagamento del prezzo pattuito può dar luogo soltanto alla sua risoluzione (Cass. civ. 14.12.1988 n. 6816).
Il prezzo può essere determinato o anche solo determinabile in base a criteri convenzionali o legali. Conseguentemente, quando le parti abbiano indicato per la determinazione del prezzo un criterio inidoneo per la sua individuazione e quantificazione, il contratto è nullo per l’indeterminabilità di tale elemento essenziale. L’indicazione del prezzo, sia pure come prezzo determinabile e non determinato, quando si tratta di vendita di immobili, e non possono operare i criteri legali suppletivi e integrativi ex art. 1474 c.c.
Le responsabilità del venditore: l’onere di provare il prezzo pattuito
Incombe sul venditore l’onere di provare il prezzo pattuito. In relazione a quest’ultimo, non si configura nullità, per mancanza del requisito essenziale del prezzo, nel caso in cui il venditore, in sede di stipulazione di compravendita immobiliare dichiari che il prezzo è stato pagato, non potendosi concepire il pagamento di un prezzo che non sia stato, in concreto, esattamente definito (Cass. civ. 30.5.2003 n. 8810).
L’ordinamento non esige, neppure ai fini fiscali, la qualificazione del prezzo in contratto, essendo in realtà consentito, all’autonomia negoziale delle parti, che l’ammontare del corrispettivo sia fissato, o corrisposto in altra sede, senza che ciò comporti nullità del contratto per indeterminatezza dell’oggetto dell’obbligazione del compratore, quando le parti, in contratto, abbiano espressamente richiamato tale circostanza (Cass. civ. 26.8.1996 n. 7848).
di Giuseppe Donato Nuzzo