Cosa sono gli Npl e perché si sono trasformati nella nuova moda dell’investimento immobiliare

 

I crediti deteriorati (non-performing loans o Npl) sono crediti delle banche (mutui, finanziamenti, prestiti) che i debitori non riescono più a ripagare regolarmente o del tutto. Maurizio Ciná, esperto di idealista/news, spiega ai lettori cosa sono i Npl immobiliari, chi può acquistarli e come funzionano e perché si sono trasformati nella nuova moda dell’investimento nel real estate

Il dizionario Treccani definisce la Moda come “…un fenomeno sociale che consiste nell’affermazione, in un certo periodo e in un certo luogo, di un modello estetico o di comportamento; può riguardare ambiti intellettuali, ideologici o artistici, o più genericamente abitudini, comportamenti o preferenze; in alcuni casi il modello si diffonde tra un gran numero di persone, che finiscono per riconoscersi come gruppo di cui la moda diventa un elemento di coesione e di riconoscibilità rispetto ad altri gruppi.”

In questo articolo tenterò un accostamento, ad una prima lettura sicuramente bizzarro ma in realtà molto attinente, a ciò che accade da anni nel mondo degli investimenti immobiliari e che nessuno ha mai documentato.

Il processo di “Democratizzazione dell’Investimento immobiliare “avvenuto nell’ultimo decennio ha portato ad un susseguirsi di vere e proprie “Mode” o se preferite “Trends” di investimento immobiliare. Siamo passati dall’adesione al classico Fondo Immobiliare, ad una vera e propria psicosi collettiva per la famigerata “cessione di preliminare “per passare poi addirittura a Franchising specializzati nel business della “nuda proprietà”.

Più recentemente abbiamo assistito all’escalation del “Saldo e stralcio”, passando per il Crowfunding immobiliare per giungere al vertice di questa “top seven” dell’investimento immobiliare rappresentato dagli NPL

Npl immobiliari, cosa sono

I crediti deteriorati (non-performing loans) sono crediti delle banche (mutui, finanziamenti, prestiti) che i debitori non riescono più a ripagare regolarmente o del tutto. Si tratta in pratica di crediti delle banche per i quali la riscossione è incerta sia in termini di rispetto della scadenza sia per l’ammontare dell’esposizione di capitale.

In questo caso, i crediti sono per la maggior parte costituiti da mutui immobiliari non onorati da chi li ha sottoscritti, che diventano per le banche “Crediti non performanti” o NPL. E’interesse delle banche liberarsi di questi mutui al più presto per non appesantire il proprio bilancio dalle perdite ascritte al passivo derivanti dai crediti insoluti.

Il motivo per il quale gli NPL sono in cima alla “Top Seven “risiede nel fatto che rappresentano una enorme opportunità di investimento immobiliare in questo momento storico. A causa della pandemia l’economia globale ha subito ingenti perdite e non tutti i debitori riescono a portare fede a loro impegni presi con le banche. Questo significa che appena tribunali torneranno essere operativi a pieno regime si potranno generare per chi opera con gli NPL diverse opportunità di investimento.

Entro il 2023 si prospetta un numero rilevante di immobili all’asta e per un investitore immobiliare gli NPL rappresentano un’opportunità unica per accedere a questi immobili ancora prima che vadano all’asta e per evitare quindi l’intero sistema delle aste immobiliari ormai inflazionate da operatori di vario genere.

Chi può acquistare Npl

Per quanto questo strumento sia, da codice civile accessibile a chiunque, sono pochi i professionisti in grado di operare con essi e con una gestione del rischio che sia a loro vantaggio. Questo perché quando si compra un Npl quello che si compra è un credito in sofferenza e saperlo gestire al meglio, andando a valutare nel dettaglio l’acquisto, è prerogativa di pochi. Si tende a ricorrere all’ acquisto del credito Npl quando si è già nel mezzo di una procedura di pignoramento avanzata, e non è quindi più possibile ricorrere alla trattativa saldo e stralcio.

Come funziona l’acquisizione di NPL?

La strategia di investimento immobiliare quindi si concentra sull’acquisizione a forte sconto di crediti ipotecari (NPL), che sono oggetto di procedura esecutiva già in essere (pignoramento immobiliare in itinere), attraverso una società veicolo all’uopo autorizzata dalla Banca D’Italia.

Una volta acquistati tali crediti (NPL), le possibilità sono :

  • Attendere la vendita fissata dal giudice dell’esecuzione forzata al fine di vedere risolto il proprio credito dopo l’aggiudicazione di in asta di un acquirente terzo.
  • Richiedere l’assegnazione dell’immobile in sede di esecuzione forzata, depositando istanza di assegnazione al giudice dell’esecuzione ai sensi degli articoli 588-589 cpc, in mancanza di offerte al prezzo base in sede di incanto.

In questo momento il mercato degli NPL risulta particolarmente vantaggioso e florido a causa della stretta della Bce sulle banche italiane, che le obbliga anno dopo anno ad avere sempre meno insoluti “in pancia” e costringendole a “cartolarizzare” ovvero a vendere a prezzi per loro svantaggiosi. Un ulteriore incentivo alla cessione dei crediti arriva poi dallo Stato attraverso la GACS (Garanzia sulla Cartolarizzazione delle Sofferenze) , uno strumento che il Tesoro mette a disposizione degli operatori del credito e della finanza per favorire lo smaltimento delle sofferenze bancarie e che riduce il bid-ask price spread ovvero la differenza tra il prezzo richiesto dalle banche e il prezzo che gli investitori sono disposti a pagare.

Il motivo per il quale gli NPL si trovano attualmente in cima alla Top Seven degli investimenti immobiliari deriva dal fatto che con gli NPL si evita un grosso problema del mondo degli investimenti immobiliari, ovvero, la concorrenza che si sta creando tra i piccoli investitori. Ci basta guardare alle aste giudiziarie, fino a qualche anno fa la partecipazione all’asta era composta al 95% da professionisti del settore mentre attualmente le aste giudiziarie sono Inflazionate dai Privati.

Sono i privati che vogliono acquistare la loro prima casa, sono i piccoli investitori occasionali che fanno una operazione l’anno semplicemente perché hanno la passione per questo settore e vogliono generare utili , sono quella schiera sempre più folta di reduci dei famigerati e costosi corsi on line per diventare Investitori immobiliari 2.0 che, armati di “Flipping” e di “Roi” (noti cavalli di battaglia di questi impavidi corsisti), affollano le Aste giudiziarie, contribuendo all’aumento del prezzo medio di aggiudicazione.

In questo scenario anche gli investitori professionisti sono svantaggiati, e per quanto un professionista abbia le capacità e le conoscenze per generare profitti a partire da un’operazione, lavorare in questo modo diventa più difficile, considerato che le barriere d’ingresso a certe metodologie di trading immobiliare risultano quasi azzerate. Tutto questo non avviene con gli NPL.

Lo scenario attuale degli Investimenti Immobiliari conferma l’assunto che esistano di fatto “Mode Immobiliari” in grado come negli altri settori economici di dettare il successo o l’insuccesso di determinate “formule” di business. La galoppante democratizzazione degli investimenti immobiliari per la quale chiunque con 500 euro, attraverso la formula del Crowfunding, possa ritenersi a pieno titolo “Investitore Immobiliare” ha condotto allo scenario che ha spinto gli NPL a diventare la formula attualmente di Moda nel campo degli investimenti immobiliari.

Lascio quindi ai nostri lettori, stabilire se si tratti di una “moda passeggera” o di uno strumento di investimento realmente valido e percorribile nel tempo.