Acquisto immobile da costruire / pixabay
Autore:Annastella Palasciano
Comprare una casa ancora da costruire è uno degli acquisti più rischiosi che esista. Per questa ragione è fondamentale conoscere tutti gli strumenti che esistono per tutelare il compratore. idealista/news ti guida nell'acquisto di un immobile da costruire con l'apoggio del notaio Alessandro Ottolina, componente della commissione consumatori del Consiglio Nazionale del Notariato.
Immobili da costruire, la guida del Notariato
Il Consiglio del Nazionale del Notariato ha pubblicato una guida sugli immobili da costruire per spiegare le novità normative introdotte del 16 marzo 2019, che ha modificato il d.lgs 122/2005. Lo scopo è stato quello di assicuare effettività agli strumenti di tutela a protezione degli acquirenti, quali contraenti "deboli" nella negoziazione
Nuova disciplina immobili da costruire
Ma quali sono le novità introdotte dalla legge del 2019. Come spiega il notaio Ottolina "le novità sono tre
- l’obbligo di perfezionare il preliminare (c.d. “compromesso”) davanti al notaio, in forma di scrittura privata autenticata o di atto pubblico, mentre prima tale contratto poteva essere concluso anche solo in forma privata tra venditore e acquirente;
- la valorizzazione della c.d. “polizza decennale postuma” che oggi diventa un elemento necessario per la valida conclusione del contratto definitivo di compravendita;
- un nuovo ruolo della fideiussione che, con le modifiche normative, garantisce il consumatore-acquirente sia in caso di crisi del costruttore sia in caso di mancato rilascio della polizza decennale postuma"
Rischi per gli acquirenti degli immobili da costruire
I rischi per gli acquirenti degli immobili da costruire sono i seguenti
- nell’asimmetria informativa tra costruttore e acquirente: nella grande maggioranza dei casi, la negoziazione di un immobile da costruire vede come attori della contrattazione il costruttore e il consumatore-acquirente. Mentre il primo è un soggetto aduso alla negoziazione immobiliare, il secondo, in genere, non ha esperienza in merito e non è in grado di valutare in autonomia tutti i profili dell’affare;
- nella possibile crisi del costruttore: come anticipato anche nella precedente Guida, se per il costruttore (impresa o cooperativa) dovesse verificarsi lo stato di crisi prima del trasferimento della proprietà dell’immobile, nella maggioranza dei casi solo i creditori dotati di garanzie reali sul fabbricato in costruzione (ad esempio, la banca che ha finanziato l’acquisto del terreno e/o la costruzione del fabbricato, iscrivendovi ipoteca) vedranno soddisfatti i propri crediti, dovendo infatti essere loro riconosciuto, con precedenza su tutti gli altri creditori, il ricavato della vendita forzata del fabbricato in costruzione. Diversamente, l’acquirente — generalmente privo di specifiche garanzie — difficilmente potrà recuperare dal costruttore anche solo parte degli importi versati a titolo di caparra e/o di acconto al preliminare, col rischio concreto, qualora intendesse comunque acquistare la proprietà dell’immobile, di dover versare ulteriori somme rispetto al solo saldo del prezzo originariamente previsto e quindi, purtroppo, nei casi peggiori pagare la casa “due volte”;
- nel rischio di rovina o difetti costruttivi dell’edificio: anche in assenza di situazioni di crisi del costruttore, si assiste spesso alla difficoltà dell’acquirente di ottenere un risarcimento per la rovina o per i gravi difetti i rischi per l’acquirente e i principali rimedi previsti dal Legislatore Acquisto in costruzione: gli immobili dopo il 16 marzo 2019 — La tutela nella compravendita di un immobile da costruire 13 costruttivi dell’edificio. Tale difficoltà è dovuta in gran parte all’estinzione, all’irreperibilità o alla forte de-patrimonializzazione delle imprese di costruzione nel momento in cui tali vizi si manifestano, fenomeno che avviene generalmente a distanza di anni dall’acquisto da parte del consumatore.
Tutela acquirenti immobili da costruire
"Il Decreto Legislativo 122/2005 nella sua versione attuale — continua il notaio Ottolina — prevede un pacchetto articolato di tutele per l’acquirente, tra le quali oggi le più importanti sono:
- L’obbligo di recarsi dal notaio già per la conclusione del contratto preliminare (e non solo del contratto definitivo di compravendita) affinché il pubblico ufficiale consigli le parti, verifichi il rispetto della disciplina e rediga il testo del contratto rispettandone il contenuto minimo previsto dalla legge. Tale innovazione risponde all’esigenza di eliminare il più possibile le asimmetrie informative tra costruttore e acquirente: il primo è un esperto della contrattazione immobiliare, il secondo è invece un soggetto spesso privo di competenze tecnico-giuridiche;
- l’obbligo del venditore di consegnare alla stipula del preliminare una fideiussione, a garanzia del recupero delle somme versate a titolo di acconto o caparra, e la trascrizione del preliminare, con il conseguente privilegio speciale ex art. 2775-bis c.c. nella ripetizione delle somme versate al costruttore. Tali strumenti permettono all’acquirente di mettere al sicuro il proprio acquisto futuro e di recuperare le somme versate in anticipo all’impresa di costruzioni nei casi di crisi o di mancata consegna della polizza decennale postuma;
- l’obbligo, posto a carico del costruttore all’atto definitivo di compravendita, di consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale. In caso di mancata consegna, l’acquirente potrà scegliere di non comprare più l’immobile, liberandosi dal contratto preliminare ed escutendo la fideiussione per recuperare le caparre o gli acconti già versati. La polizza decennale postuma permette all’acquirente di reagire ai difetti dell’immobile che potrebbero emergere dopo molti anni dall’acquisto, quanto ormai l’impresa di costruzioni potrebbe essere estinta o irrintracciabile.