92% degli italiani ha la casa, ma solo il 6% ha meno di 35 anni

La proprietà immobiliare italiana è diffusa e saldamente in mano ai privati. I numeri più recenti che confermano la peculiarità del mercato del mattone nazionale sono presenti nel rapporto Gli immobili in Italia 2019 redatto dall’Agenzia delle Entrate. Su 34.871.821 unità residenziali censite, ben 32.192.053 risultavano possedute da persone fisiche, con una quota pari al 92,3%.

I dati fiscali cui fanno riferimento le Entrate sono relativi alle dichiarazioni del 2016 ma sono da considerarsi assolutamente attendibili anche rispetto alla situazione attuale, anche perché negli ultimi anni la politica delle società immobiliari è stata quella di cedere gli immobili residenziali a chi ne frazionasse le proprietà.

Le abitazioni principali (le case in cui il proprietario ha la residenza fiscale) sono oltre 19,5 milioni, mentre il numero delle abitazioni locate, poco più di sei milioni, è quasi equivalente a quello delle unità immobiliari tenute a disposizione. Questi sono i dati ricavabili dalle dichiarazioni dei redditi, resta il dubbio che non proprio tutti i contratti di locazione vengano dichiarati.

Il rapporto stima che il valore delle residenze possedute da persone fisiche ammonti a 5.211 miliardi di euro, cui vanno aggiunti altri 315 miliardi di euro per le pertinenze (principalmente si tratta di box auto). E’ un dato che però probabilmente andrebbe visto al ribasso di un buon 10%: a tanto ammonta infatti in media il calo dei valori registrato nell’ultimo triennio, anche se l’andamento dei prezzi non è stato omogeneo nel Paese. Il valore totale di immobili e pertinenze posseduto da persone fisiche e società è di 6000 miliardi di euro.

La regione con il maggior valore complessivo delle residenze è la Lombardia, con 822 miliardi di euro. La maggior parte dei 25,5 milioni di proprietari immobiliari ha come voce di reddito prevalente gli introiti da lavoro dipendente (10,7 milioni), ma i pensionati (10,3 milioni) seguono a ruota. Il reddito medio dichiarato è di 24.367 euro all’anno. Solo una minoranza (1,5 milioni) ricava le maggiori entrate dall’incasso dei canoni di locazione.

Un dato che dice molto sulla possibile evoluzione del mercato nei prossimi anni è quello relativo all’età dei proprietari: sono solo 1,5 milioni gli under 35, contro quasi 14 milioni di contribuenti tra 35 e 65 anni e 9,5 milioni ultra 65enni; siccome tutte le analisi più recenti di altra fonte concordano nel dire che la domanda di casa in acquisto da parte dei giovani resta molto debole (per mancanza di redditi stabili, soprattutto) è difficile ipotizzare che le compravendite di case possa crescere molto nei prossimi anni.

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di Gino Pagliuca

Il giro d’Italia con 5 criteri

Più spendi meglio spendi: è vero fino a un certo punto, almeno se ci si riferisce alla zona in cui comprare casa. La scelta di un quartiere può derivare da criteri soggettivi (non ci si vuole allontanare da dove si è cresciuti, si vuole stare vicino ai genitori eccetera), ma è anche possibile misurare con criteri «oggettivi» l’appetibilità immobiliare di un territorio. Per scoprire che non sempre è direttamente proporzionale all’esborso necessario per viverci. Ad esempio a Milano l’area tra Corso Magenta e San Vittore è quella che offre le migliori dotazioni di servizi a chi ci vive secondo il rapporto Casa Italia redatto da Scenari immobiliari e casa.it. La cosa forse non potrà sorprendere, visto che si tratta di uno dei quartieri da sempre prediletti dalla buona borghesia meneghina e che i prezzi di zona sono ai top della città. Ma Città Studi ha un appeal «oggettivo» maggiore di Porta Nuova, nonostante prezzi considerevolmente più bassi.

A Roma prezzi e qualità dell’area vanno di pari passo visto che il Centro storico è di gran lunga il municipio meglio servito, seguito dai Parioli, ma a Napoli l’Avvocata ha una dotazione complessiva migliore di Posillipo e Chiaia, nonostante prezzi medi delle case di almeno il 50 per cento inferiori. A Bologna prevale l’area periferica di Savena. Come si è arrivati a queste conclusioni? Casa Italia considera cinque aspetti, a partire dall’accessibilità, valutata misurando la porzione di territorio servito da trasporto pubblico (metropolitana, mezzi di superficie); la dotazione di servizi culturali (ad esempio musei e centri espositivi raggiungibili in un massimo di 15 minuti); le strutture scolastiche dagli asili alle università; la presenza di strutture commerciali di vicinato e di medie superfici di vendita alimentare; le strutture sanitarie.

L’analisi compiuta su Milano si articola su ben 88 quartieri. L’area compresa tra via san Vittore e via Vincenzo Monti prevale perché è in prima posizione per quanto riguarda la dotazione di strutture sanitarie e si piazza nei primi posti in tutte le altre quattro graduatorie parziali. Seguono Duomo, Guastalla (Policlinico, Tribunale, Università), Brera e al quarto posto davanti ad aree più blasonate Città Studi. Tra le aree periferiche con ottimo punteggio si segnalano San Cristoforo, Bicocca, Portello e Ghisolfa. Bisogna comunque dire che il divario tra le prime aree in classifica è piuttosto limitato. Non altrettanto accade per la Capitale; l’analisi della città si basa sulla suddivisione in municipi amministrativi. Il primo municipio, cui fanno riferimento il centro storico e quartieri di prestigio come Trastevere, Aventino, Prati stravince, poiché risulta primo in quattro indicatori su cinque e secondo nell’istruzione. Seguono con 30 punti di distacco su 100 i Parioli. Sorprendente il piazzamento al penultimo posto dell’Eur.

Anche per Napoli si è seguito il criterio delle municipalità. Prevale il secondo municipio (Avvocata, Montecalvario) grazie alla rete di trasporto pubblico,la cultura e l’istruzione. Al secondo posto troviamo Chiaia e Posillipo, i quartieri di gran lunga più cari della città e in terza posizione il Vomero. Infine a Bologna prevale la zona di Savena, grazie alla presenza di centri commerciali e di strutture ospedalieri e alla capillarità della rete di trasporto pubblico. Il rapporto di Casa Italia dedica anche un ampio spazio all’analisi del mercato residenziale e formula previsioni di andamento di prezzi e transazioni nei 104 capoluoghi italiani. Per motivi di spazio ci limitiamo a riportare in tabella i dati salienti riguardanti le città più popolose. A Milano sono previste quotazioni in crescita tra lo 0,6% e il 2,3% e un aumento delle transazioni del 25%; a Roma i rogiti cresceranno addirittura del 31% e vi sarà una lieve flessione dei valori solo in periferia. Secondo le previsioni di Scenari immobiliari la ripresa dovrebbe consolidarsi a partire dal secondo trimestre di quest’anno grazie a una bolla di domanda rimasta compressa durante il lockdown. Il problema principale del mercato è che la grande liquidità disponibile deve fare i conti con un’offerta in vendita perlopiù bassa.