La surroga del mutuo, chiamata anche portabilità, è una procedura prevista per legge che consente di spostare il proprio mutuo in un diverso istituto di credito. Dal 2007 è a costo zero, può essere richiesta in qualsiasi momento e la banca iniziale deve necessariamente concederla. Detto ciò, esaminiamo più nel dettaglio come funziona e quali sono i vantaggi che comporta.
Surroga e rinegoziazione del mutuo: qual è la differenza
Il titolare di un mutuo ha due possibilità per modificare le condizioni del finanziamento in corso: la rinegoziazione e la surroga. Nel primo caso si rivolge all’istituto di credito in cui ha acceso il mutuo e chiede per esempio di accorciare o allungare la durata, oppure di cambiare il tasso di interesse, o ancora di passare dal fisso al variabile e viceversa. Nel secondo, invece, il mutuo viene spostato in una banca diversa che offre condizioni contrattuali ritenute più convenienti.
Quali vantaggi comporta la surroga del mutuo
Il principale vantaggio della surroga è che permette di ottenere condizioni più favorevoli senza spese di istruttoria, perizia e rogito notarile. Anche la polizza assicurativa può essere semplicemente trasferita da un istituto di credito all’altro a costo zero.
Surroga del mutuo: quando si può fare
Iniziamo con il dire che la surroga è consentita sia sulla prima casa sia sulla seconda, così come sugli immobili destinati ad attività commerciali e professionali. Per quanto riguarda le tempistiche, la normativa di riferimento, cioè la legge 40 del 2 aprile 2007, non ne parla: questo significa che il mutuatario può richiedere la surroga in qualsiasi momento. Questo significa che non esiste un tempo minimo prima di poter richiedere la surroga. Tuttavia capita spesso che le banche rifiutino le richieste di portabilità del mutuo dopo solo pochi mesi dalla sottoscrizione del contratto: per essere certe che il creditore sia affidabile, infatti, preferiscono che il piano di ammortamento sia avviato da almeno 6 rate, o più spesso 12.
Quali condizioni
Come abbiamo già detto, la surroga può essere chiesta per ottenere un tasso più favorevole, abbassare il costo della rata mensile o la durata del piano di ammortamento e passare da un tasso variabile a uno fisso o viceversa. Ci sono però delle condizioni imprescindibili:
- Il mutuo da trasferire deve essere ipotecario
- L’importo richiesto al nuovo istituto di credito deve corrispondere al residuo del mutuo in corso
- il trasferimento viene dichiarato da un atto notarile
- l’intestatario (o gli intestatari) rimangono gli stessi
Quanto costa la surroga del mutuo?
La legge Bersani del 2007 ha introdotto la gratuità della surroga. Inoltre la vecchia banca non può richiedere il pagamento di penali perché si tratta di un trasferimento e non di un’estinzione, mentre quella nuova non può addebitare altri costi come per esempio quelli di perizia e accertamenti catastali né obbligare all’apertura di un conto corrente. Anche la polizza assicurativa può essere trasferita a costo zero. Il mutuatario che si avvale della portabilità, perciò, dovrà pagare solo 35 euro, ovvero il costo della tassa per il passaggio dell’ipoteca.
Come capire quando conviene la surroga
Il mutuatario può scegliere di trasferire il proprio mutuo in qualsiasi momento e tutte le volte che lo desidera. Ma come fa a capire se gli conviene? Tranne quando l’ammortamento sta per scadere (e quindi le rate sono principalmente costituite dalla sola quota di capitale) la surroga può rivelarsi una scelta conveniente, soprattutto per chi ha acceso il mutuo prima del 2014, quando i tassi hanno cominciato a scendere. Per capirlo basta molto semplicemente utilizzare un comparatore di mutui online in cui inseriremo il capitale residuo e confronteremo l’importo della rata sulla base del tasso applicato al momento della stipula con quello attuale.
Come richiedere la surroga del mutuo
Una volta individuata la banca che offra le condizioni migliori, lo step successivo consiste nel presentare la domanda inviando la documentazione richiesta (dati relativi alla casa, documenti personali quali certificato di nascita, stato civile, documento d’identità, buste paga/cud o modello unico e documentazione relativa al mutuo in corso).
Se la nuova banca accetta, allora si metterà in contatto con quella precedente che avrà 30 giorni di tempo per dare una risposta, eventualmente proponendo a sua volta migliori condizioni al mutuatario per invogliarlo a restare.
di Laura Fabbro